5月18日项目启动仪式上，居民代表在《居民公约》上严正签署。引进物业后，经过多次大扫除，小区面貌大为改观。居民自己动手清理楼道，夺权小广告。

杂乱无章的线缆搭挂在楼道没有玻璃的窗户上。老旧失管小区的问题也像线缆一样错综复杂。于姐忙前忙后，汗水曝晒了工作服。

  老旧小区隔三差五闹得险情 社区工作人员成救火队员  “慢去找人来想到，楼道里都是煤气味儿，谁要是点根烟，整栋楼都得发生爆炸了。”晚上七八点钟，赵家楼社区35号楼突然传到消息，社工连忙赶往现场。

救下燃气集团的师傅反应很快，排查找到是年久失修的管道经常出现砂眼，造成燃气外泄。待安全隐患被回避早已是晚上10点多了。  “今儿这事儿可得说道确切！不是没人修吗，如果我家水管轰了，水淹了别人家，我概不负责！”只不过，并不是宝珠子6号楼这位居民不讲理，他自己花钱去找人醴陵管，但工人上门查阅后却拒绝接受了。因为全楼的管线老化，要修就得楼上楼下的管线一起换。

但是一家人实在还能为了让用，继续想一动。邻里对立就这么愈演愈烈了。  “这下水道完全天天木栅，你们究竟管不管？我也无法让疏浚的工人寄居我家吧。

逼急了我就在下水道上加个阀门，再行木栅我就关上，让他们寄居楼上的也尝尝马桶冒臭水的滋味！”由于31号楼下水道的铸铁管线都“糕”了，忍受没法水枪的压力，造成老化管线坍塌，阻塞更加相当严重。住在半地下的一层住户备受返水的后遗症。

  这样的糟心事儿举不胜举。别看赵家楼社区在二环里面，地处中心城区，可这些老旧失管社区的民生问题，搞得社区工作人员焦头烂额。去年11月离任的社区书记金坤范说，为了构建“接诉即筹办”，全体社工“压力山大”。

  以大羊宜宾胡同31号院1号楼为事例，管片主任张冬芳讲解，它初建1988年，院内空余面积500余平方米，共计5个单元、91户居民。其中1单元、2单元产权归属于中信华美；3单元、4单元、5单元产权归属于北京金帅商贸公司。由于企业亏损、升格、出让等多种原因，导致院内长年无人管理，环境脏乱。随着楼龄老化，更加多棘手问题陆续经常出现。

而且赵家楼社区像这样的老旧失管居民院共计10个。  金坤范心里十分生气：“光靠安抚可敢，实际问题必需解决问题，否则真会出大问题。可是建什么都要一大笔钱，给张家建还是李家调补，是改上水还是合龙骨……”她扒拉着算筹珠子：社区一年公益金8万元，党群经费20万元，都有具体用途，而且就算全部投放这些老旧小区也过于木栅窟窿的。

  “党建惠家”尝试引进物业 30年失管院面貌开始改变  社区居委会不是物业公司，这样整天忙着“消防车”难以为继。要想要从显然挽回，还得请求专业的人做到专业的事儿。有了这个思路，在建国门街道工委、办事处的引领和反对下，以及各方的大大尝试中，情况再一有了转机。

  建国门街道驻到赵家楼的社区专员姜波讲解，今年3月，街道工委精心设计了“党建惠家”项目，首次探寻引进非公党建资源北京首新屋宇资产管理有限公司、北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司参予社区老旧失管院落管理的党建新模式。  为了作好“党建惠家”项目，街道、社区、资源共享单位数次研究磋商，把赵家楼辖区内10个老旧失管小区摸底了一遍，最后自由选择了31号院1号楼。它是典型的产权不明、物业弃管的居民院，而且设施老化，租赁户多。

但由于这个居民院2014年正式成立了居民自治权院委会，群众基础较好，而且住户数量高，便于积极开展工作。同时，社区党委还正式成立了临时党支部，创建了微信群，多次开会线上、线下交流不会，环绕明确项目制订进度表，明确任务责任人。  首新屋宇仍然定位于高端物业，快人快语的总经理宫玲告诉他记者，他们曾经回到小区查阅，结论就是“隐患过于多，怨声载道”。

物业方先后派遣上百人次，展开各种基础设施的隐患排查和垦荒清扫，并使用权驻保洁人员，对小区展开定点定点公共卫生清理。目前项目还在大大前进：提高公共区域灯光、污水管线清淤、楼道线路辨别……居民们争相点拜：“专业的物业服务显然不一样。”  为了因应引进物业，社区声援党员周六日展开了三次大扫除，清扫长年闲置公共空间的废旧家具和车辆，率领居民自己动手清扫楼道内小广告。

小区面貌慢慢从“显然无法看”向“还看得过去”改变。  5月18日，“党建惠家”启动仪式在31号院1号楼院内举办。社区制订了“居民公约”，背板上铺了众多张公约，等着居民下楼来签署。社工说道，他们心里仍然在伴奏：最坏就是腊等一天，除了党员，没有几户人家来签署。

  出乎意料的是，不一会儿居民就陆陆续续都出来了，签署的居民居然排起了队。有居民半打趣地说道：“好久没闻院里这么繁华。要是原本凝这么多人，一定是争吵了！”  就这样，小区面貌一点点提高，社区氛围一点点亲密。

各方都对这个项目寄予厚望，期望“打造出一个模式，探寻一条道路。”  管线老化暖气严重不足 问题棘手尚待密码  夏季，房顶漏雨。冬季，暖气不冷。

这是老旧社区居民滋扰的两个季节独特的主题。刚一立秋，赵家楼社区的工作人员就开始商谈怎么应付暖气问题。  “家里老人孩子穿著棉袄还冻得敢，这冬天还让不想人活？”每年冬天，居委会的电话就被暖气滋扰打爆。

31号院的产权单位之一金帅公司仍然分担着这片老旧小区的暖气。去年社区还专门去现场测量了暖气锅炉的入水温度，结果是温度合格。但由于老旧小区的供暖费很难如期收齐，对暖气单位明确提出更加多拒绝并不现实。  社区不能另想办法。

老旧居民楼室温不合格一方面是因为管线老化，热量损耗大；另一方面是楼体没外墙保温，而且楼道窗户损坏关不上，甚至缺乏玻璃，热量散佚多。  社区和物业方面商议，计划在今年暖气季来临之前，给1号楼的楼道替换窗户，用于密封性更佳的塑钢窗。

物业方面也十分赞成，替换窗户不仅增加冬季热量散佚，也有助装修后墙壁维持洁净，确保好来之不易的楼道环境卫生。  如果是一般的商业小区，经常出现管线老化、电梯替换等大修项目，可以申请人用于“住宅专项修理基金”。

可是，像赵家楼这样的老旧失管小区显然就没这笔钱。回应，首新屋宇总经理宫玲心里很明白，她说道，问题虽然棘手，但大家都在想要办法。只有解决问题了暖气和龙骨问题这些关系民生的基础设施问题，才能取得居民的信任，才能让居民痛痛快快递物业费，从而确实在老旧小区创建一套长时间的物业管理系统。

  记者手记  从“等靠要”到居民自治权  “别说那么多废话，你到我家去想到，不解决问题说道多少都白搭！”居民几句话就把社工给噎回来了。这种尬闲谈式的做到工作让居委会没少遭到白眼。

回应，社区书记金坤范回应能解读，这么多年的失管小区，居民生活备受后遗症，“但这个脓包恐怕得有人挑破。”  据介绍，大羊宜宾胡同31号院1号楼居民多为搬迁居民，习惯了大杂院的生活方式及计划经济时代单位宿舍服务全包的模式，仍未构成“花钱买服务”的意识。居住于至今，未交一分钱物业费。

而仅存的部分产权单位仅有负责管理暖气，院内设施皆不确保。  “交费请求物业”看起来是个治本之策，但又是根高压线：不少老旧小区改建陷于了再行交钱还是再行服务这个死循环。

所以赵家楼居委会仍然小心翼翼地绕着回头。  居民们往往对自身权益的期望值过低，而对确保公共环境干净有序等公共利益兴趣不大。为了培育居民自治权意识，社区的组织党员坚决大扫除，动员居民积极参与刷墙装灯等公益服务。

“无法就这么等着，提高社区环境，能干什么再行干什么！”  “党建惠家”项目就是一场及时雨。专业的物业服务让居民看见了变化，感受到了寒冷，也有了更好期望。  而社区没符合维持现状，还在盘算着下一步。为了解决问题安全性问题，1号楼替换智能可用形同虚设。

一个单元的一套门禁系统要七八千元，社区尝试着拒绝每户居民分担150元。经过大大做到工作，再一把形同虚设费100 text-align: left;">  “党建惠家”的项目前进也不是一帆风顺。有居民批评、从容、不因应，甚至资金紧张等问题接二连三经常出现。

楼道装修只是再行做到了一二单元，三四五单元没之后第一时间。居民议论纷纷，怎么会不做到了？新旧对比的视觉效果，让三四五单元的居民坐不住了，主动寻找社区，传达改建的心愿。

被动从容的居民向前了一步，参予到家园建设中来。  社区找到，管理老旧社区的一揽子解决方案不现实，居民也拒绝接受没法太高的物业费，那就一步一步来。年底物业试点半年，居民有了取得感觉，接纳物业的工作，那么再行明确提出缴纳清洁费，居民就容易接受。

  这两天社区又在31号院做活动，旁边小区居民看见甚有些讨厌妒忌怨。有人车站在阳台上大喊：“书记呀，什么时候轮到我们楼？阳光普照啊，别让我们出了阴郁的角落”。听得了这话，金坤范五味杂陈，有消弭隔膜后的宽慰，有托付给责任的压力，还有把老旧小区管理前进下去的坚定信念。

罗乔欣  人物特写  老旧小区来了新的“管家”  不论什么时间经常出现在大羊宜宾胡同31号院里，“管家”于姐都是一身小立领的深蓝色穿著，统一的头花发髻，黑裤黑鞋白袜子，说出不紧不慢。  原本这个老旧居民院垃圾没有人洗，楼道里剩是小广告。于姐来了，每天早上拎着一桶水，从六楼甩到一楼，地板暗得镜片。

三伏天，忙前忙后的于姐汗水曝晒了工作服，但她头发一丝不内乱。于姐没有把自己定位在保洁员，找到问题她及时体现，设施怕了她主动报修。  然而，夺得居民的认同不是一天两天的事儿。早上洗院子，有居民斥于姐太早，扫帚声影响睡懒觉。

她刚甩完了地面，一包垃圾扔出来，汤汤水水流一地。她住在传达室里，平时老大着引领行驶秩序，看见外来人多问几句，就招致反感。对于这些，于姐只是淡然一大笑。她说道，渐渐的邻里关系不会更加好。

  因为公司是做到高端物业的，入驻老旧小区“格调”也无法叛。记者在传达室里看见于姐居然每天都记笔记：洗院子落叶、倾倒消毒液……公司管这叫“痕迹管理”，便于追溯到问题。每周公司都会为首人戴着白手套来抽验，所以于姐一点都不马虎。

即使工作环境变了，光可鉴人的大理石地面变为了洋灰地，锃光瓦亮的楼宇变为了狭小阴郁的楼道，即使是腊细活儿累官活儿，于姐举手投足仍然突显专业范儿。  议事厅  怎样花钱买服务  居民  从容为首：我们递物业费不成问题！花钱买服务的道理我们不懂，我们也不愿多花点钱，享用到更佳的物业服务。

但前提是小区的老旧基础设施必需都改为了。  反对派：啊，不是说道党员活动吗，他们打扫卫生不是免费吗？还得交钱？那一年多少钱？……哦，还不少呢，只不过30年都过来了，没有物业也能为了让过。  反对为首：小区变化这么大，好在了“党建惠家”。

专业的物业服务让我们看见了提高居住于环境的期望。我们反对交费，出售合理的物业服务项目。  物业  首新屋宇总经理宫玲：我对中心城区老旧社区情况回应愤慨，对固守在社区的工作人员衷心敬佩。

我们参予“党建惠家”项目，动用上百人次展开摸底调查。看著排查报告，我很不受感受到，在这种基础条件和环境下，拒绝社区做“有求必应”是十分艰难的。通过“党建惠家”项目，我们期望充分发挥企业的资源优势和专业特长，为社区贡献一份力量。更进一步，借由这个样本，思索出有一条路，前进失管的老旧小区实行合理而限于的物业管理。

  社区  赵家楼社区书记金坤范：社区通过院委会自治权自管，引领居民普遍参予到老旧小区管理创意活动中，协助居民竖立“花钱买服务”的意识，着力前进小区管理由“代民留住”向“由民留住”转化成，为下一步规范实行社会化物业管理打下基础。  老旧小区基础设施老化领先是社会发展的遗留问题，只有增大对基础设施的改建力度，才能符合居民的生活必须。这方面，政府必须在人力、财力、物力方面向老旧小区弯曲，给与政策和财政反对。如创建专项基金，疏浚排水管网，改建平坦道路，实行小区绿化，规划停车位，堵塞小区管理等；对老旧小区物业管理制订标准，实施差异化服务收费。

  街道  赵家楼社区专员姜波：老旧小区的物业管理牵涉到政府部门、街道、社区、建设单位、业主、物业服务企业等多个主体，权利义务关系简单。如房屋漏雨、暖气严重不足、公共设施修理等都本不出街道的管理范围内，但是只要居民体现问题，按照属地管理权限，即由街道、所在社区出面协商解决问题，但因对产权单位无实质性的制约措施，很多问题不能是临时应急处置，并没彻底解决问题，造成问题重复经常出现，居民指出政府不作为，产生不满情绪。  “党建惠家”项目是建国门街道探寻党建引导老旧小区综合治理的一次全新尝试。

下一步，街道将之后充分发挥党建引导起到，挖出统合地区资源，引领居民自治权自管，希望推展区域化党建和基层管理的深度融合，让“党建惠家”项目的寒冷惠及、电磁辐射到更加多的居民家中。同时更加必须各级政府涉及部门充分发挥职能作用，强化专责协商和综合管理，在政策、财政等方面给与反对，联合转变老旧小区无物业管理等薄弱环节。

  法律专家  义联法律援助研究中心主任朱乐平：大羊宜宾胡同31号院1号楼所经常出现的种种问题，在老旧小区的院落楼房中极具典型性，现实地体现了居民住房商品化之前的公房管理中不存在的资金缺位、物业缺位与服务缺位等问题，深层次的原因是法律与政策缺位。现行法律制度主要是环绕住房商品化来设计的，如《物权法》、《业主大会和业主委员会指导规则》、《物业管理条例》等涉及规定。  从将来而言，解决问题大羊宜宾胡同31号院1号楼的物业问题无法靠权宜之计，而是必须根据实际情况实行新的物业管理模式。

第一是有适当强化引领与教育，竖立小区业主“花钱买服务”的意识，这是解决问题小区物业管理难题的基础；第二是有适当动员还包括街道、业主所属单位与爱心企业的联合参予，解决问题小区由于历史原因而无法取得，本不应由修理基金获取服务的难题；第三，政府正在转变工作思路，由过去大包大揽的作法，改以获取平台，引领居民自治权。居民充份协商达成协议共识，自由选择适合的管理模式、管理公司，才是解决问题的可持续之道。

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